W magazynach całkiem nieźle

Punktem zwrotnym dla sektora okazała się agresja Rosji na Ukrainę na koniec I kw. 2022 r., która w pierwszych tygodniach wojny istotnie wpłynęła na zmianę percepcji całego rynku. Dodatkowo, w całym roku najemcy, jak i deweloperzy poszukiwali sposobów na optymalizację kosztów energii. AXI IMMO zaprasza na podsumowanie 2022 r. i prognozy na 2023 r. dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce.

Pomimo rekordowego pod względem inwestycyjnym całego 2021 r. dla sektora magazynowego, analitycy AXI IMMO sygnalizowali, że kolejne lata począwszy od 2022 roku mogą być nieco chudsze pod względem zawieranych transakcji. Wskazywanym powodem był brak jakościowych produktów logistycznych i przemysłowych dostępnych od ręki. Ocena rynku była miarodajna, ponieważ do końca czerwca 2022 r. to sektor biurowy przewodził pod względem całkowitego wolumenu transakcji, przy czym w trzecim kwartale 2022 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce zestawienia. Udział aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosił 1,54 mld, przy ok. 4,32 mld EUR zainwestowanych we wszystkie segmenty rynku inwestycyjnego. Zauważamy większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych krajowymi aktywami. W poprzednich to kapitał azjatycki i amerykański najczęściej decydował się na zakup polskich nieruchomości. Obecnie przez wzgląd na niepewną sytuację geopolityczną to podmioty, które już były obecne w naszym regionie kontynuują zakupy. To one dzięki doświadczeniu i znajomość realiów decydują się na zawieranie transakcji, w odróżnieniu od pozostałych grup inwestorów, którzy przyjmują postawę wyczekującą.

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, wyjaśnia: „Przy niezmieniającej się sytuacji stanu wojny na Ukrainie spodziewamy się, że to nadal kapitał z Europy i Stanów Zjednoczonych będzie wiodącym podmiotem na polskim rynku inwestycyjnym. Duża podaż projektów, które mają zostać oddane w 2023 r. może skłonić do bardziej oportunistycznych decyzji inwestorów spoza kontynentu. Na rynku będzie widoczna coraz wyraźniejsza różnica w wycenie aktywów magazynowych spełniających standardy ESG, co w perspektywie średnio i długoterminowej przełoży się na zwiększoną liczbę modernizacji starszych obiektów”.

Polska jako transeuropejski hub logistyczny, czyli (re-,near-,friend-)shoring. Popyt na polskim rynku magazynowym w 2022 r. podobnie do ubiegłych lat był głównie napędzany przez branżę logistyczną i sieci handlowe. W odróżnieniu od 2020 i 2021 r. zaobserwowaliśmy niewielki spadek w wolumenie transakcji zawieranych przez klientów z sektora e-commerce. Według analityków AXI IMMO popyt brutto w okresie od I do III kw. 2022 r. wyniósł ponad 5 mln mkw., co przy zachowaniu dotychczasowej aktywności najemców zapowiada, że na koniec 2022 r. wskaźnik przekroczy 6 mln mkw. i będzie drugim najwyższym wynikiem w historii sektora.

Rok 2022 to także proces zmian związanych z pojawieniem się nowych frakcji najemców. Następstwem wojny na Ukrainie był skokowy wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową w Polsce przez firmy wycofujące swoje operacje ze wschodu Europy (Rosji, Białorusi oraz Ukrainy) w ramach tzw. reshoringu, a także tych przedsiębiorstw czy organizacji, które były gotowe nieść pomoc humanitarną. Po upływie ponad 9 miesięcy od ataku Rosji należy wskazać, że Polska wywiązała się wzorowo z roli łącznika pomiędzy zachodem i wschodem Europy. Kryzys wzmocnił także postrzeganie Polski jako dojrzałego rynku magazynowego, gotowego na przyjęcie nowych inwestorów w ramach rozwijanych trendów near- czy friendshoringu.

W kontekście wyzwań, z którym mierzył się polski rynek magazynowy, należy wskazać także kryzys energetyczny, po pierwsze w zakresie wzrostu cen za prąd, po drugie samego dostępu do energii. Kryzys ten to reperkusja zmian związanych z transformacją energetyczną w Unii Europejskiej jako działań prewencyjnych przed globalnym ociepleniem, a także zawieszenia relacji handlowych z Rosją w zakresie dostarczania surowców energetycznych. W efekcie wielu z najemców podczas podpisywania nowych czy renegocjacji obecnych kontraktów oczekiwała gwarancji dostarczenia zakontraktowanej mocy oraz wskazania rozwiązań realnie wpływających na oszczędności.

Wojna pośrednio wpłynęła także na największą grupę najemców w Polsce tj. sektor logistyczny. Dane dostarczone dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor z maja 2022 r. wskazywały, że w wyniku wojny na Ukrainie 20% firm działało w ograniczonym zakresie. Głównym powodem był brak ukraińskich pracowników, którzy powrócili walczyć za kraj. Wśród grup dotkniętych brakami kadrowymi znalazły się m.in. firmy budowlane, produkcja przemysłowa i rolnictwo. Z kolei szacunki wielu firm transportowych mówiły o braku ponad 40 000 kierowców ciężarówek. Sytuacja w branży TSL jest nadal niejasna, ponieważ przy niskim poziomie bezrobocia, na rynku pozostało wciąż wiele wakatów.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, prognozuje: „Utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, przy spodziewanej pogarszającej się koniunkturze gospodarczej oraz widmie recesji nakazuje w ramach prognoz na 2023 r. przyjąć pełną zachowawczość i wskazać na niższą niż dotychczas dynamikę aktywności najemców. Dodatkowym czynnikiem pozostaje fakt stale rosnących wyjściowych stawek czynszów, które na przestrzeni kilkunastu miesięcy wzrosły w zależności od lokalizacji od 20% do 30%. Pomimo trudności z pozyskaniem kierowców samochodów ciężarowych branża logistyczna powinna utrzymać pozycję lidera w strukturze popytu. Duże znaczenie dla rynku magazynowego będą miał także dalsze rozstrzygnięcia wojny na Ukrainie. Jednym z realnych scenariuszy jest to, że to Polska zostanie europejskim zapleczem logistyczno-przemysłowym służącym odbudowie Ukrainy.”

Czy Polska to nadal plac budowy?  Na koniec 2021 r. na polskim rynku magazynowym w budowie znajdowało się ponad 5 mln mkw. Wśród wyzwań na kolejny lata wskazywano, że takie czynniki jak wysoka inflacja, wzrost cen materiałów i wykonawstwa, a także brak kadr spowodowany zapowiadaną kumulacją wielu projektów infrastrukturalnych (w tym drogowych, kolejowych oraz rozpoczęciem prac przy budowie megalotniska pomiędzy Warszawą a Łodzią) skutecznie wpłyną na obniżenie aktywności deweloperów oraz przesunięcie oddania niektórych inwestycji o średnio 1-2 miesiące.

Scenariusz ten nie sprawdził się, ponieważ od stycznia do końca września 2022 r. na polskim rynku magazynowym oddano rekordowe ponad 3,2 mln mkw. Według wyliczeń analityków AXI IMMO w ostatnim kwartale 2022 r. można spodziewać się dostarczenia dodatkowego miliona mkw. nowej podaży, który zwiększyłby całkowite zasoby sektora do ponad 28 mln mkw.

Największymi rynkami pozostały te z tzw. wielkiej piątki (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk i Poznań), przy czym do grona regionów z ponad milionem metrów kwadratowych dołączyły Polska Wschodnia i Polska Zachodnia. Pomimo najlepszego w historii roku pod względem podaży na rynku nadal obserwuje się wysoki poziom absorpcji powierzchni magazynowej. Sytuacja wpływa na obniżanie się współczynnika pustostanów, który na koniec września 2022 r. wynosił 4,2%. Pomimo dużej liczby projektów w budowie (ok. 4 mln mkw.) wolumen wolnej powierzchni nie będzie znacząco wzrastać ze względu na mniejszą liczbę uruchamianych inwestycji.

2022 r. to także kontynuacja ekotrendów i realizacji strategii ESG. Na rynku trudno znaleźć nowe inwestycje, które nie otrzymałyby certyfikacji na poziomie BREEAM lub LEED Very Good. Obecnie realizowane projekty spełniają założenia dotyczące zwiększonej energooszczędności m.in. poprzez instalację fotowoltaiki na dachach lub w pobliżu magazynów, a także zwiększenie izolacyjności. W 2022 r. na rynku pojawiły się pierwsze zielone umowy najmu, które są dodatkowym ułatwieniem dla Klientów raportujących swoją działalność w zakresie ESG. Dodatkowo deweloperzy wskazujący, że ich inwestycje są wyposażone w zielone rozwiązania, mogą liczyć na udzielenie lepszego kredytu.

W kontekście trendów do końca pierwszej połowy 2022 r. wyzwaniem dla deweloperów okazało się przygotowanie odpowiednich wycen budowy przez wzgląd na szalejące ceny materiałów. Większą stabilizację w tym zakresie można było zaobserwować od lipca br. Trudności z prawidłowym oszacowaniem kosztów wraz z rosnącymi cenami materiałów i wykonawstwa przełożyły się na wzrosty realizacji inwestycji, a w ogólnym rozrachunku na podwyższenie wyjściowych stawek czynszu. Na rynku dało się odczuć zróżnicowanie ofert w magazynach wybudowanych przed i po podwyżkach cen materiałów. Niemniej pomimo wzrostów kosztów Polska pozostaje mocno konkurencyjnym rynkiem dla Europy Zachodniej, a także Czech.

Anna Głowacz, wyjaśnia „W związku z dużą niepewnością geopolityczną i trudniejszą sytuacją makroekonomiczną w 2022 r. deweloperzy podobnie do czasu pandemii już w 2022 r. musieli zmierzyć się z podniesieniem wymagań, których oczekiwały banki. Z dotychczasowych 30% zabezpieczenia inwestycji umowami typu pre-let współczynnik ten wzrósł do 50%. Duże znaczenie dla procesu realizacji inwestycji będą miały ogólna ocena branży reprezentowanej przez najemcę oraz jego stabilność finansowa, a także to jak był dotychczas aktywny na rynku. Z pewnością w lepszej sytuacji znajdują się Klienci, których sektory od lat pozostają liderami w popycie”.

[ materiały AXI IMMO ]