Polska trzecia w Europie

Prologis Park Wrocław   |   Fot. Archiwum PGT

Za nami najlepsze półrocze w historii polskiego rynku magazynowego. Firmy podpisały umowy najmu na rekordowe 1,72 mln m2, z czego na nowe kontrakty wraz z ekspansjami przypadło 1,3 mln m2. W ten sposób Polska stanęła na europejskim podium pod względem popytu netto, za Niemcami i Holandią – powiedział Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej firmy Jones Lang LaSalle (JLL), który prognozuje także, iż: Tak wysoka aktywność najemców daje bardzo duże szanse na kolejny rekord – łącznie 3 mln m2 popytu na koniec 2017 r.

Dynamiczny wzrost. Polska jest ósmym co do wielkości rynkiem magazynowym w Europie, z zasobami wielkości 11,9 mln m2 powierzchni magazynowej. Co prawda to nie jest to jakiś oszałamiający wynik biorąc choćby pod uwagę fakt, że Niemcy, którzy są prawdziwą potęgą w tym sektorze, mają jej 60 mln m2, ale Polskę cechuje imponująca dynamika wzrostu.

W I półroczu sektor magazynowy urósł o ponad 700 tys. m2 – dając Polsce drugie miejsce w Europie pod względem aktywności deweloperów - komentuje Jan Jakub Zombirt, dyrektor działu doradztwa strategicznego JLL. W I półroczu najwięcej, bo 128 tys. m2 nowej powierzchni oddano do użytku w Polsce Centralnej.

Okazuje się, że najbardziej aktywnymi najemcami we wspomnianym okresie byli operatorzy logistyczni, sieci handlowe oraz firmy z branży lekkiej produkcji. Biorąc pod uwagę wyłącznie popyt netto to właśnie na handel detaliczny przypada większy metraż kontraktów najmu.

Rozwój rynków wschodzących. Krajowy rynek nie zwalnia tempa – według raportu JLL obecnie w Polsce powstaje 1,66 mln m2 powierzchni magazynowej. Najwięcej podaży w budowie przypada na okolice Warszawy, Górny Śląsk, Szczecin i Polskę Centralną. Warto także odnotować stopniowy wzrost na tzw. rynkach wschodzących: w regionie Kujaw, w Lubuskiem, Lublinie i Opolu budowane jest kolejne 115 tys. m2 powierzchni magazynowej.

Z będącej obecnie w budowie powierzchni 24% powstaje na zasadach spekulacyjnych. Deweloperzy decydują się na rozpoczęcie inwestycji niezabezpieczonych umowami najmu głównie na największych i najbardziej popularnych rynkach, takich jak Warszawa i Górny Śląsk.

Pustostany i czynsze. O niesłabnącym popycie na powierzchnie magazynowe świadczy wskaźnik pustostanów, który w II kwartale 2017 r. spadł o 0,6%, osiągając w Polsce średnio 5,8%. Także czynsze bazowe w I półroczu tego roku utrzymywały się na niezmienionym poziomie. Najwięcej płaci się za powierzchnie magazynowe w Warszawie (miasto) i w Krakowie – odpowiednio 4,1-5,1 euro oraz 3,8-4,5 euro za m2 miesięcznie. Z kolei najniższe stawki oferowane są w Polsce Centralnej – 2,6-3,2 euro za m2 miesięcznie, a także na rynkach Poznania (2,8-3,5 euro) i Górnego Śląska (2,8-3,6 euro). Kwoty te nie uwzględniają oferowanych przez właścicieli kontrybucji i stanowią podstawę do negocjacji.

Obecnie wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie magazynowym wynosi jedynie ok. 32 mln euro. Biorąc jednak pod uwagę wolumen umów w procesie negocjacji i na różnych etapach zaawansowania spodziewamy się intensywnej końcówki 2017 r. i wyniku ponad 1,1 mld euro. Wolumeny generowane są przede wszystkim przez transakcje portfelowe o zasięgu europejskim - podsumowuje Tomasz Puch, dyrektor Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w JLL.