Polski rynek magazynowy

Źródło: JLL, www.magazyny.pl, IV kw. 2014, Consensus Forecast, styczeń 2015

Firma doradcza JLL zajmująca się rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce, przedstawiła mediom trendy rozwoju sektora w najbliższych miesiącach. Zdaniem Tomasza Olszewskiego, dyrektora działu powierzchni magazynowo - przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej spółki, 2014 r. był bardzo intensywny zarówno dla najemców, jak i deweloperów powierzchni magazynowo - przemysłowych. Pomimo braku spektakularnych wejść nowych graczy do Polski i umów najmu takich jak Amazon w 2013 r., rynek ten już drugi rok z rzędu zarejestrował bardzo wysoki poziom popytu. W 2014 r. podpisano umowy najmu na łącznie 2,06 mln m2, co jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego i o 6% wyższym niż bardzo dobry rezultat osiągnięty w 2013 r. Co istotne, popyt netto wyniósł aż 1,4 mln m2 – 7,5% więcej niż w tym samym okresie. O tak dobrym rezultacie zadecydowała kombinacja takich czynników jak dobra koniunktura gospodarcza, rozwój infrastruktury drogowej oraz ekspansja sektora e-commerce, sieci handlowych czy firm produkcyjnych.

Okolice Warszawy, co godne podkreślenia, miały w 2014 r. największy udział w wolumenie umów, natomiast uległa nieco zmianie mapa popytu w porównaniu do roku poprzedniego. Największe nowe umowy najmu w ubr. w Polsce podpisały takie firmy jak Czerwona Torebka (54 tys. m2 w MLP Poznań Zachód), ID Logistics (46 tys. w Point Park Mszczonów) czy GE (45 tys. w projekcie typu BTS, realizowanym przez Panattoni w Bielsku-Białej). Największe odnowione umowy zawarł Carrefour (46 tys. w Distribution Park Będzin) oraz P&G (38 tys. w Prologis Park Sochaczew). Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zamówili prawie 607 tys. m2 (43% popytu netto). Udział operatorów logistycznych w popycie brutto wyniósł z kolei 37%.

Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęła na koniec 2014 r. 8,54 mln m2. Pozostajemy więc największym rynkiem w regionie Europy Środkowo – Wschodniej. 92% zasobów magazynowych koncentruje się na pięciu głównych rynkach – Warszawie, Górnym Śląsku, Poznaniu, w Polsce Centralnej i Wrocławiu. W 2014 r. do użytku oddano 1,02 mln m2 nowych powierzchni, co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku i zdecydowanym wzrostem względem 305 tys. m2 ukończonych w roku 2013. Najwięcej – 355 tys. m2 - nowej podaży trafiło na rynek wrocławski, którego łączne zasoby magazynowe przekroczyły w ubiegłym roku milion m2 - informuje Olszewski. Poznań wzbogacił się o 268 tys. m2, a region Polski Centralnej o 138 tys. Mało nowej powierzchni trafiło na rynek warszawski, co nie zmienia faktu, że pozostaje on największym w kraju pod względem zasobów (ponad 2,67 mln m2 w dwóch subregionach – okolicach Warszawy i stolicy).  Największe projekty magazynowe oddane do użytku w roku ubiegłym to trzy obiekty dla firmy Amazon o powierzchni ok. 370 tys. m2, wybudowane przez firmy Panattoni i Goodman we Wrocławiu i Poznaniu. W 2014 r. największą aktywnością budowlaną wykazała się firma Panattoni, która zrealizowała ponad 462 tys. m2. Na kolejnych miejscach znalazł się Goodman (215 tys.) i Prologis (85 tys.).W budowie znajduje się 687 tys. m2 w ramach 30 projektów.

Czynsze bazowe w mniejszych obiektach typu SBU (zlokalizowanych często w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu niż parki magazynowe), pozostały stabilne w Warszawie i Łodzi i nieznaczne spadły we Wrocławiu (do 3,5 – 4 euro za 1 m2 miesięcznie). W przypadku dużych parków magazynowych czynsze bazowe pozostały stabilne w okolicach Warszawy (2,7 – 3,6 euro za 1 m2 miesięcznie), na Górnym Śląsku (3,0 – 3,7 euro) i Polsce Centralnej (2,6 – 3,3 euro). Niewielką presję zniżkową zarejestrowano we Wrocławiu (do poziomu 3,0 – 3,6 euro), bardziej znaczący spadek odnotowano w Poznaniu (z 3,3 – 3,8 euro do 2,9 – 3,5 euro). Z kolei czynsze efektywne (uwzględniające ulgi i zachęty od właścicieli) w parkach magazynowych pozostawały stabilne w okolicach Warszawy (2,1-2,8 euro za 1 m2 miesięcznie), na Górnym Śląsku (2,4 – 3,3 euro) i Polsce Centralnej (2,1 – 2,8 euro), a obniżyły się w Poznaniu do poziomu 2,15 -3 euro i Wrocławiu (2,5 – 3,1 euro).

Prognozy na 2015. Z naszych analiz wynika, że - biorąc pod uwagę dobre prognozy gospodarcze - popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe utrzyma się na podobnym poziomie jak w ostatnich dwóch latach, chociaż nie oczekujemy kolejnych spektakularnych rekordów. Aktywność deweloperów pozostanie na wysokim poziomie – spodziewamy się, że na rynek w tym roku może trafić nawet 1 mln m2 nowej podaży. Można oczekiwać wzrostu zainteresowania zarówno deweloperów, jak i najemców rynkami w Polsce Wschodniej – Lublinem i Rzeszowem i innymi, mniej oczywistymi lokalizacjami, takimi jak Szczecin czy Toruń. Czynsze pozostaną stabilne w większości przypadków, z ewentualną presją zwyżkową w regionach o niskiej dostępności wolnej powierzchni – podsumowuje Olszewski.